🤝 仲介手数料の計算（不動産・売買／賃貸）

不動産の売買や賃貸を不動産会社（宅地建物取引業者）に仲介してもらうと、成約時に「仲介手数料（媒介報酬）」を支払います。この金額は、宅地建物取引業法と国土交通省の告示によって『上限』が定められています。つまりここで計算されるのは業者が受け取れる最大額であり、実際の請求額はその範囲内で不動産会社が決め、交渉によっても変わります（割引や無料の例もあります）。本ツールは、売買と賃貸それぞれの上限を、法律にもとづいた式で自動計算し、内訳とともに表示します。金額はすべて端末内（ブラウザ内）で計算され、入力内容はどこにも送信されません。

売買の仲介手数料の上限は、取引額（税抜の物件価格）を三段階に分けて積み上げます。200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％です。これに消費税を加えたものが上限（税込）になります。取引額が400万円を超える場合は、この三段階が「取引額×3％＋6万円」という速算式と一致します。たとえば税抜3,000万円なら、（3,000万円×3％＋6万円）＝96万円（税抜）、消費税10％を加えて1,056,000円が上限です。取引額300万円なら、200万円×5％＋100万円×4％＝14万円（税抜）、税込で15.4万円になります（速算式は400万円以下では使えない点に注意）。

賃貸（居住用の部屋を借りる場合）の仲介手数料は、貸主・借主の双方から受け取る合計で『家賃1か月分＋消費税』が上限です。借主が負担する分は、原則として家賃0.5か月分＋税までで、借主があらかじめ承諾している場合に限り1か月分＋税まで受け取れます。実務では1か月分とする例が多く見られます。たとえば家賃10万円なら、貸主・借主の合計上限は11万円（税込）、借主負担を0.5か月とすれば5.5万円、1か月とすれば11万円が上限です。本ツールでは0.5か月／1か月を切り替えて、借主が支払う上限と合計上限の両方を確認できます。

注意したいのは、これはあくまで『上限』であり、実際の金額とは限らない点です。仲介手数料は上限以下であれば自由に設定でき、キャンペーンや交渉で下がることもあります。また2024年（令和6年）の告示改正により、取引額800万円以下の『低廉な空家等』では、現地調査などの費用を含めて売主から受け取る報酬を上限30万円＋消費税（税込33万円）まで引き上げられる特例が設けられました（あらかじめ依頼者への説明と合意が必要）。消費税は物件価格ではなく仲介というサービスにかかります。本ツールの結果は目安であり、正確・最新の取り扱いは国土交通省の情報、依頼先の宅地建物取引業者、契約書（媒介契約・重要事項説明）を必ず優先してください。