固定資産税の概算の使い方｜評価額から年額の目安を計算する（住宅用地の特例・新築減額対応）
公開日：2026年8月7日 更新日：2026年8月30日 運営：シルギア（Analyzegear, Inc.） 対象ツール：固定資産税の概算
春に届く納税通知書の金額を見て「思ったより高い」「この額で合っているのか」と感じたことはないでしょうか。あるいはマイホームの購入前に、毎年かかる固定資産税がいくらになるのか見当をつけたい場面もあります。固定資産税の概算は、課税明細書に載っている「固定資産税評価額」を入力するだけで、固定資産税と都市計画税の年額の目安をブラウザ内で計算するツールです。土地と家屋を分けて入力でき、住宅用地の特例や新築住宅の減額も反映します。このページでは、税の仕組みとツールの使い方を、自分で検算した計算例つきで解説します。
固定資産税と都市計画税の基本
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人にかかる市区町村税です（東京23区は都税）。年の途中で売買しても、その年の納税義務者は1月1日の所有者になります。実務では売主と買主で日割り精算することが多いものの、自治体から通知書が届くのは1月1日の所有者です。
税額の基本式はどちらもシンプルで、課税標準額 × 税率で求めます。固定資産税の税率は多くの自治体で標準税率の1.4%が使われます。あわせて、主に市街化区域内の不動産には都市計画税がかかり、こちらは制限税率の上限0.3%以内で自治体が定めます。市街化調整区域などでは都市計画税がかからないこともあり、その場合はツールの都市計画税率を0にして計算します。本ツールはこの2つを合算して年額を出します。
「評価額」と「課税標準」は別物
つまずきやすいのが、評価額と課税標準の違いです。評価額は固定資産評価基準に基づいて自治体が付ける土地・家屋の価格で、3年に一度の評価替えで見直されます。一方、税率をかける対象となる課税標準は、評価額に各種の特例を反映した後の金額です。家屋は原則として評価額がそのまま課税標準になりますが、土地は住宅用地なら特例で大きく下がります。
- 小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）：固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3が課税標準。
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税は1/3、都市計画税は2/3。
- 非住宅・更地・店舗等：特例なし。評価額がそのまま課税標準になります。
本ツールは、選んだ区分の率を土地の評価額全体に適用する簡易計算です。そのため200㎡を大きく超える広い土地では、超過部分の率の違いで実際と差が出る点に注意してください。
ツールの使い方と入力項目
- 課税明細書の「価格（評価額）」欄から土地の固定資産税評価額を円単位・半角数字で入力します。
- 住宅用地の特例を選びます。住宅の敷地なら小規模または一般、更地・非住宅なら特例なしです。
- 家屋の固定資産税評価額を入力します（土地のみなら0）。新築減額を受けているならチェックを入れると、家屋の固定資産税だけが1/2になります。
- 税率は標準税率（固定資産税1.4%・都市計画税0.3%）が初期値です。自治体で違う場合や都市計画税がかからない場合は書き換えます。
入力と同時に、固定資産税・都市計画税の年額と合計、月あたりの目安、土地・家屋それぞれの課税標準の内訳が表示されます。「結果をコピー」で控えを残せます。
具体例で計算してみる
土地の評価額1,200万円（すべて小規模住宅用地）、家屋の評価額800万円、標準税率で計算してみます。
まず固定資産税です。土地の課税標準は1,200万円×1/6＝200万円、家屋は800万円がそのまま課税標準です。合わせて1,000万円に1.4%をかけると、固定資産税は14万円になります。次に都市計画税は、土地の課税標準が1,200万円×1/3＝400万円、家屋の800万円を足した1,200万円に0.3%をかけて3万6,000円。合計は年額17万6,000円、月あたり約1万4,667円という概算です。
単独の家屋だけならさらに単純です。たとえば課税標準1,000万円に標準税率1.4%をかければ固定資産税は14万円、同じ1,000万円に0.3%をかければ都市計画税は3万円になります。数式が「課税標準×税率」だと分かれば、桁が合っているかを暗算で確かめられます。
特例・新築減額で税額はどう変わるか
住宅用地の特例の効きめは大きく、切り替えると差がはっきり出ます。先ほどの土地1,200万円を特例なし（更地）で計算すると、固定資産税は1,200万円×1.4%＝16万8,000円、都市計画税は3万6,000円で、土地だけで年額20万4,000円です。これを小規模住宅用地にすると、固定資産税2万8,000円・都市計画税1万2,000円の合計4万円まで下がります。住宅が建っている土地が更地より大幅に軽くなる理由がここにあります。
新築住宅の減額は、一定期間（一般住宅は3年、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年が目安）、床面積120㎡相当までの家屋の固定資産税を1/2にする特例です。先ほどの例で新築減額を適用すると、家屋の固定資産税800万円×1.4%＝11万2,000円が5万6,000円になり、固定資産税の合計は8万4,000円、都市計画税3万6,000円と合わせて年額12万円まで下がります。都市計画税には効かない点に注意してください。
概算と実額がずれる理由と確認先
本ツールは一般的な仕組みに基づく目安で、実額とは次の点でずれることがあります。地価が急に上がった土地の税負担をならす負担調整措置、課税標準が一定額（土地30万円・家屋20万円）未満なら課税されない免税点、100円未満の端数処理、そして自治体ごとの税率差や特例の適用要件は、いずれもこのツールでは考慮していません。
税金はお住まいの状況で結論が変わるYMYL領域です。正確な税額や特例の適用可否は、毎年春に届く納税通知書・課税明細書、市区町村（東京23区は都）の資産税課の窓口、または税理士など専門家の最新の情報を優先してください。本ツールは、購入前のおおまかな見当づけや、届いた通知書の桁感の確認に活用するのが向いています。