🏘 固定資産税の概算

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人にかかる市区町村税（東京23区は都税）です。税額の基本は「課税標準額 × 税率」で、固定資産税の税率は標準税率の1.4%が広く使われています。あわせて市街化区域内の不動産には都市計画税（税率は制限税率の上限0.3%以内）がかかることが多く、固定資産税と都市計画税を合わせた年額が実際の負担になります。本ツールは土地・家屋の評価額と住宅用地の区分、税率を入力すると、この2つを合算して固定資産税がいくらになるかをその場でシミュレーションします。ただし結果はあくまで概算・目安で、正確な額は自治体や課税明細書でご確認ください。

固定資産税を計算するうえで押さえたいのが、「評価額（価格）」と「課税標準額」の違いです。評価額は固定資産評価基準に基づいて自治体が付ける土地・家屋の価格で、課税明細書の「価格」欄に載っています。一方の課税標準額は、この評価額に住宅用地の特例などの軽減を反映した、税率をかける対象の金額です。家屋は原則として評価額がそのまま課税標準になりますが、住宅の敷地となっている土地は特例で課税標準が評価額より小さくなります。そのため「評価額 × 1.4%」と単純計算すると、住宅用地では実際より高い額が出てしまう点に注意が必要です。

住宅用地の特例は、住宅の敷地となっている土地の課税標準を大きく下げる仕組みです。固定資産税では、1戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額の6分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1が課税標準になります。都市計画税では小規模住宅用地が3分の1、一般住宅用地が3分の2です。このため住宅が建っている土地は、更地や店舗用地よりも税負担が大幅に軽くなります。なお本ツールは選んだ区分の率を土地の評価額全体に適用する簡易計算のため、200㎡を大きく超える土地では超過部分の率の違いにより実際と差が出ることがあります。

具体的に計算してみます。土地の評価額1,200万円がすべて小規模住宅用地、家屋の評価額が800万円、標準税率の場合です。土地の固定資産税の課税標準は1,200万円÷6＝200万円で、税額は200万円×1.4%＝2万8,000円。家屋は800万円×1.4%＝11万2,000円なので、固定資産税は合計14万円です。都市計画税は、土地の課税標準1,200万円÷3＝400万円と家屋800万円を足した1,200万円×0.3%＝3万6,000円。合わせて年額およそ17万6,000円（月あたり約1万4,667円）という概算になります。

新築住宅には、一定期間、家屋の固定資産税を2分の1に減額する特例があります。対象は床面積120㎡相当までの部分で、一般の住宅は新築後3年間、3階建て以上の耐火・準耐火建築物（マンション等）は5年間が目安です。本ツールで「新築住宅の減額特例」にチェックを入れると、家屋の固定資産税だけが半分になります（都市計画税には適用されません）。先ほどの例では家屋の固定資産税11万2,000円が5万6,000円になり、固定資産税は合計8万4,000円、都市計画税3万6,000円と合わせて年額およそ12万円まで下がります。

実際の税額は、この概算といくつかの点で異なることがあります。税率や都市計画税の有無は自治体ごとに違い、標準税率と異なる自治体もあります。地価が急に上がった土地には税負担の急増を抑える「負担調整措置」があり、課税標準が評価額どおりにならないこともあります。さらに、課税標準額が一定額（土地30万円・家屋20万円）に満たないと課税されない「免税点」や、100円未満切り捨てなどの端数処理もあります。評価額は3年に一度の評価替えで見直されるため年によって税額が変わり、特例の適用可否も要件次第です。本ツールは購入前の見当付けや納税通知書の桁感の確認に向いた概算・目安であり、正確な額は毎年春に届く納税通知書・課税明細書や、自治体の資産税課の窓口でご確認ください。

固定資産税はどうやって計算しますか？

基本は「課税標準額 × 税率（標準1.4%）」です。土地は住宅用地の特例で課税標準が評価額より下がり（小規模住宅用地は1/6など）、家屋は原則そのまま。これに都市計画税（課税標準 × 上限0.3%）を加えた年額が負担になります。本ツールに土地・家屋の評価額、特例区分、税率を入れると年額を自動でシミュレーションできます。あくまで概算・目安で、正確な額は課税明細書や自治体でご確認ください。

評価額1,800万円の土地だと固定資産税はいくらですか？

土地の評価額1,800万円がすべて小規模住宅用地・家屋なし・標準税率の場合、固定資産税は1,800万円÷6＝300万円×1.4%＝4万2,000円、都市計画税は1,800万円÷3＝600万円×0.3%＝1万8,000円で、年額およそ6万円という概算です。評価額・特例区分・自治体の税率によって変わるので、実額は課税明細書でご確認ください。あくまで目安です。

家屋（建物）だけの固定資産税はいくらですか？

家屋は原則として評価額がそのまま課税標準です。例えば家屋の評価額1,000万円・標準税率なら固定資産税は1,000万円×1.4%＝14万円/年、都市計画税は1,000万円×0.3%＝3万円です。新築住宅の減額を受けている間は家屋の固定資産税が1/2の7万円になります。いずれも概算で、正確には課税明細書でご確認ください。

固定資産税の税率は何%ですか？

多くの自治体で標準税率の1.4%が使われています。ただし標準税率は目安で、財政上必要な場合に自治体が異なる税率を定めることもあります。都市計画税は制限税率の上限0.3%以内で自治体が定めます。

住宅用地の特例とは何ですか？

住宅の敷地について課税標準を下げる特例です。固定資産税では200㎡以下の部分（小規模住宅用地）が評価額の1/6、200㎡超の部分（一般住宅用地）が1/3になります。都市計画税では小規模が1/3、一般が2/3です。

都市計画税がかからないことはありますか？

あります。都市計画税は主に市街化区域内の不動産にかかる税で、市街化調整区域や非線引き区域では課されないことがあります。かからない場合は税率を0にして計算してください。

新築を建てると安くなりますか？

新築住宅には家屋の固定資産税を一定期間1/2に減額する特例があります。床面積120㎡相当までが対象で、一般住宅は3年間、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間が目安です。都市計画税には適用されません。

評価額はどこで分かりますか？

毎年春に届く「課税明細書」の価格（評価額）欄で確認できます。購入前など手元に無い場合は、固定資産税評価額はおおむね土地で公示地価の7割程度、家屋で建築費の5〜7割程度が目安とされます。

実際の税額とずれるのはなぜですか？

地価上昇時の負担調整措置、免税点（土地30万円・家屋20万円未満は非課税）、100円未満の端数処理、自治体ごとの税率差などがあるためです。本ツールはこれらを考慮しない概算です。

いつ・誰に課税されますか？

毎年1月1日時点の所有者に対し、その年の4〜6月ごろに納税通知書が送られます。年の途中で売買しても、その年の納税義務者は1月1日の所有者です（実務上は売主・買主で日割り精算することが多いです）。

マンションでも固定資産税はかかりますか？

かかります。分譲マンションは、建物全体の税額を各戸の専有床面積の割合などで按分し、区分所有者ごとに課税されます。敷地（敷地権）も持ち分に応じて課税され、住宅用地の特例の対象です。新築マンションの家屋の減額は5年間が目安です。専有部分と敷地の内訳や実額は課税明細書でご確認ください。あくまで概算・目安です。

固定資産税だけを計算して都市計画税を含めないことはできますか？

できます。都市計画税は市街化区域外などでは課されないため、その場合は都市計画税の税率を0にして計算してください。合計額から都市計画税分が外れ、固定資産税だけの年額が表示されます。ご自身の地域で都市計画税がかかるかは、課税明細書や自治体でご確認ください。