🔁 住宅ローン借り換えシミュレーター
住宅ローンの借り換えで得か損かを、諸費用込みの「正味メリット」で試算します。現行と借換後の月々返済額・総返済額に加え、諸費用を月々の削減額で回収できる損益分岐（回収月数）を元利均等返済で計算します。
入力
借り換えの正味メリット（諸費用込み）
—
※ 金利と諸費用だけで比べた単純な目安です。団体信用生命保険（団信）の差、変動金利の将来変動、繰上返済、保証型・融資型など金利以外の条件、住宅ローン控除への影響は考慮していません。返済回数を延ばすと月々は減りますが総返済額は増えがちです。実際の借り換え可否・諸費用は金融機関の試算を優先してください。
解説
住宅ローンの「借り換え」とは、いま借りているローンを別の（多くはより低金利の）ローンで借り直し、残りの元本をまとめて返済し直すことです。金利が下がれば利息の総額が減りますが、借り換えには登記費用・保証料・事務手数料などの諸費用が新たにかかります。そのため「金利が下がる＝必ず得」とは限らず、下がった利息の合計が諸費用を上回って初めて得になります。本ツールは、現在のローン残高・残り返済回数・現在の金利・借換後の金利・借換後の返済回数・借換諸費用を入力するだけで、諸費用まで含めた正味のメリットを元利均等返済で自動試算します。
計算は元利均等返済の式で行います。元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式で、月利を年利÷12として『残高 × 月利 ×(1+月利)^回数 ÷((1+月利)^回数 − 1)』で毎月返済額を求めます。この式を現行の金利・残り回数と、借換後の金利・回数のそれぞれに当てはめ、現行の月々返済額と借換後の月々返済額を算出します。金利がゼロの場合は残高を回数で割った額を毎月返済額とします。
続いて総額を比べます。現行の残り総返済額は「現行の月々返済額 × 残り回数」、借換後の総返済額は「借換後の月々返済額 × 借換後の回数 ＋ 諸費用」です。正味メリットはこの2つの差（現行 − 借換後）で、プラスなら諸費用を払っても得、マイナスなら損という試算になります。あわせて月々の返済差額も表示するので、毎月の家計がどれだけ軽くなる（または重くなる）かも確認できます。損益分岐は「諸費用 ÷ 月々の削減額」を切り上げた回収月数で、借り換えの初期費用を何か月の節約で取り戻せるかの目安です。月々が減らない条件では回収できない旨を表示します。
ただし本ツールは、金利と諸費用だけで比べた単純な目安です。実際の借り換えの損得には、団体信用生命保険（団信）の保障内容の差、変動金利を選んだ場合の将来の金利変動、途中の繰上返済、保証型・融資型といった金利以外の商品性、住宅ローン控除への影響など、結果を大きく左右する要素が数多くあります。これらは本ツールでは考慮していません。特に返済回数を延ばすと月々の負担は軽くなりますが、利息を払う期間が延びるため総返済額はかえって増えがちです。実際に借り換えができるか、諸費用がいくらになるかは金融機関の審査・試算によって変わるため、最終的な判断は必ず金融機関の正式な試算を優先してください。すべて目安としてご利用ください。
よくある質問
「正味メリット」とは何ですか？
諸費用まで含めて、借り換えで総額いくら得か（または損か）を表した金額です。『現行の残り総返済額』から『借換後の総返済額（諸費用込み）』を引いて求めます。プラスなら諸費用を払っても得、マイナスなら損という試算です。
諸費用にはどんなものが含まれますか？
一般に、抵当権の設定・抹消などの登記費用と司法書士報酬、保証会社への保証料、金融機関の事務手数料、印紙税などがかかります。金額は借入額や金融機関によって大きく変わるため、初期値の目安をそのまま使わず、実際の見積りに合わせて編集してください。
損益分岐（回収月数）はどう計算していますか？
諸費用を毎月の返済削減額で割り、切り上げた月数です。たとえば諸費用60万円で毎月6,000円安くなるなら、約100か月（約8年4か月）で諸費用を取り戻せる計算になります。月々が減らない条件では回収できないと表示します。
返済回数を延ばすと得になりますか？
毎月の返済額は減りますが、利息を払う期間が延びるため総返済額はかえって増えがちで、正味メリットは小さく（場合によってはマイナスに）なりやすいです。月々の負担を軽くしたいのか、総額を減らしたいのか、目的に合わせて回数を調整して比べてください。
変動金利でも使えますか？
入力した金利がずっと続く前提の概算なので、変動金利では将来の金利変動によって結果がずれます。借換後に変動金利を選ぶ場合は、現時点の金利での目安として使い、金利が上がる可能性も踏まえて判断してください。
団信や住宅ローン控除は考慮されますか？
考慮していません。団体信用生命保険（団信）の保障内容の差や、住宅ローン控除の残り期間・控除額への影響は損得を左右しますが、本ツールは金利と諸費用だけの単純比較です。これらは別途、金融機関や税務の情報で確認してください。
残高や残り回数、金利はどこで確認できますか？
金融機関から届く返済予定表（償還予定表）や、ネットバンキングの残高照会・契約内容の画面で確認できます。『借り換える時点の残高』『残りの返済回数（あと何回）』『現在適用されている金利』を入力してください。
計算結果は実際の返済額と一致しますか？
元利均等返済・金利一定を前提とした概算のため、端数処理などで実際の返済額と数円〜数十円ずれることがあります。また借り換えの可否や諸費用は審査で変わります。あくまで目安とし、正確な金額は金融機関の正式な試算でご確認ください。